私は転職に成功したため会社の寮を出ることになりました。
そこで今回は
- 不動産選びに失敗するパターンを明確にし
- その失敗パターンを回避して成功する方法
をご紹介させて頂きます。
不動産業者は全国で130,000社ほどございます。コンビニの店舗数が全国で58,000店舗程度なので2倍以上です。
この不動産業者全てが良い業者ではありません。仲介手数料を規定より多く取ったり「おとり広告・誇大広告」などでお客さんを集客しようとする業者もいます。
よく聞く賃貸の不動産会社は下記あたりでしょうか？
- アパマンショップ
- エイブル
- いい部屋ネット
- ホームメイト
- ハウスメイト
ここにあげた会社はフランチャイズ展開をしているところも多く、店舗ごとに全く違う会社です。隅っこの方に小さく会社名が書いてあります。
数ある不動産業者の中から悪徳業者を探し出して回避する方法はあるのか？私自身が引っ越しするときに慌てて契約しないように色々調べましたので体験談をもとにご紹介させて頂きます。
悪徳不動産の手口を知る。
そもそも悪徳不動産ってどういった手口を使っているの？
悪徳不動産の手口と対策をご紹介していきます。
- おとり物件が多い
- 誇大広告をしている
- 仲介手数料以外を請求する
- キャンセルを受け付けない
- 申込金や手付金をキャンセルしても返金しない
大手の賃貸業者でも安心できません。先ほどお伝えした通りフランチャイズ展開しているため個人事業主の集まりであるため店舗によって対応が全く異なります。
おとり物件が多い
部屋探しをするときほとんどの人がSUUMOやHOMESなどの検索サイトで物件を探すと思います。（この2社は実は不動産会社ではありません！）各不動産会社が掲載料をSUUMOやHOMESに支払って掲載しております。自分達で集客活動をするよりもあらゆる人が見るサイトに多少の料金を支払って掲載した方が効果があると考えているからでしょう。
そこで気になる物件を見つけたら、掲載している不動産会社へ内見予約の連絡を入れてそのまま入居申請までを行います。
しかし悪徳業者は存在しない物件だったり元々空いていない物件を掲載しています。店舗に行くとちょうど埋まってしまいました。などと言われて無駄足に終わるだけでなく、別の物件を紹介されます。またタチが悪いのは悪徳業者の営業マンは契約を急かしてくる傾向にあります。
掲載されている不動産の店舗の口コミを調べると事前に悪徳かどうかの判別ができます。下記のようなコメントが書かれていたら要注意です。行かない方がいいでしょう。
- 行ったら空いてないと言われた！
- 希望と全く違う物件の内見に連れて行かれた！
- みたい物件の内見をさせてもらえず高額物件の案内をしつこくされた！
不動産会社が見ているデータベースはどこの会社も一緒なんだよね？
そうです。不動産会社が見ているのは「レインズ」と呼ばれる共通のデータベースになります。ほとんどの物件がここに登録されているため不動産によって取り扱えないということはほとんどございません。
誇大広告をしている
こちらもネット上やSNSでよく目にする内容です。誇大広告とは実際の条件と違う内容で掲載をしている物件のことを指します。
やり口はおとり物件とほぼ同じですが、嘘の条件を書いて店舗に人を呼んで「この部屋は昨日埋まってしまいました」などと嘘をついて別の物件を紹介してきます。
怪しいと思ったら宅建協会や消費者センターなどに通報しましょう。
仲介手数料以外を請求する
入居者側からしたらこれが一番分かりにくく怖い部分ですね。
基本的には初回入居時に下記の費用がかかってきます。それぞれオーナーが請求してくる費用で仲介業者は利益を乗せてはいけません。下記はHOMESさんが紹介している目安の料金表となります。
| 項目 | 金額の目安 | ポイント |
|---|---|---|
| 敷金 | 6～12万円 | 家賃の1～2ヶ月分 |
| 礼金 | 6～12万円 | 家賃の1～2ヶ月分 |
| 日割り家賃 | 1,935円～6万円 | 家賃1日～1ヶ月分 |
| 前家賃 | 6万円 | 翌月分の家賃1ヶ月分（日割り計算あり） |
| 仲介手数料 | 3～6万円 | 家賃の0.5～1ヶ月分 |
| 鍵交換費用 | 1～2万円 | |
| 火災保険料 | 1～2万円 | |
| 保証会社利用料 | 1～2万円 | 保証会社を利用する場合にかかる |
| 合計 | 約24～48万円 |
取っていいのは仲介手数料のみで借主と貸主それぞれから家賃の0.5ヶ月以内と決まっております。上記以外の費用が見積もりに乗っていた場合は要注意が必要です。よくある項目としては下記です。
- 除菌・消臭施工費
- 保証会社利用費用に金額上乗せ
- 安心サポート費用
- 書類作成費用
- 礼金に金額上乗せ
- 紹介料・手数料
鍵交換費用も貸主が払うべきものであって借主は本来支払う必要がございません。
このあたりの項目が書かれていたら要注意です。異なる名称で書かれていることもございますが、原則は上記に記載した内容以外の請求はないものと考えておきましょう。
申込金や手付金をキャンセルしても返金しない
そもそも申込金は現在必要ありません。仲介業者は申込金を受け取ったとしてもキャンセルをしたらすぐに返金をする必要がございます。またキャンセルをした場合、「キャンセル手数料としていただいた申込金はお返しできない決まりです。」などといって返してこない業者もいます。もっと酷いとキャンセル自体が「既に大家と話が進んでしまっているので不可です」と断ってくるケースもございます。
賃貸借契約書を結ぶまではキャンセル可能なのでそれまでは強気にいきましょう。
お勧めは「イエプラ」
「イエプラ」と呼ばれるチャットで物件探しを行うサービスがお勧めです。
希望条件等を入力し、後は待っているだけで担当がぴったりなお部屋を紹介してくれます。忙しくお店に行く時間が無い、深夜ではないとお部屋探しが出来ない方にも安心。
深夜0時まで対応で即レスしてくれます。実際私も利用しておりますが、本当に時間関係なく夜の12時までならいつでも即レスで対応をしてくれます。
- 深夜0時まで対応：日中お忙しい方に深夜0時までプロが相談にのってくれます。
- チャットにて秒速対応：LINEの様なチャット形式で、1分でご対応してくれます。
- お気に入り物件の内見予約まで設定：部屋が見つかれば、内見の設定までお手伝いしてくれます。
ただし、対応地域が限られております。
埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 大阪府 京都府 兵庫県 奈良県のみとなっております。
色々口コミを見ていても、即レス、対応が良いなどいい口コミが多いです。不動産屋で評判を調べると大体が悪い対応のことを書かれておりますがイエプラについてはそういった記載が殆どないのも安心です。たまに会話が噛み合わないなどの情報もあるので人によって感じ方にGAPがありそうですね。
わざわざ不動産屋に行かなくても「イエプラ」なら、ちょっとした空き時間にチャットで希望を伝えるだけでお部屋を探せます！SUUMOやHOMESに載っていない未公開物件も紹介してくれますし、不動産業者だけが有料で見ることができる更新が早い物件情報サイトからお部屋を探して見つけてくれます！
遠くに住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けない人や、不動産屋の営業マンと対面することが苦手な人にもおすすめです！
不動産業者の傾向を見る
LINEだけでのやりとりが不安だと思う方はこちらのやり方もございます。
基本的に引っ越しをするとなると部屋から探してしまいますが、不動産会社は「レインズ」と呼ばれる不動産会社限定のデータベースを持っており殆どの不動産業者が上記から部屋を探しております。
紹介される部屋はどの不動産業者を使ってもある程度同じになります。ですので部屋から探すのではなく不動産業者から探すようにしましょう。
- 挨拶がしっかり出来ている
- 書類が片付いている
- 宅地建物取引業の免許の更新回数が2回以上（5年以上）
- 話をしっかり聞いてくれる
- 看板が公道にはみ出ていない
- 成約を急かさない
- いつも同じ物件情報が出ている
- 来店させたがる
- 広告が大げさ
- 看板が公道にはみ出ている
- ネット上の口コミが悪い
悪い不動産業者はサービスと称して色々初期費用に上乗せして、大家からは請求されていない項目も多数載せてくるので要注意だね。
スタッフのタイプを見る
対応が良いスタッフ
- 物件良いところだけではなくデメリットも伝えてくれる
- 個人情報を開示しない
- レスポンスが早い
- その地域のことを深く理解している
- 挨拶がしっかり出来ている
- 希望に沿った提案をしてくれる。
優良なスタッフや店舗ほど目先の利益を追いかけずに将来性を考えて顧客第一で考えてくれる傾向が強いですね。
対応が悪いスタッフ
- 希望通りのお部屋を紹介してくれない
- デメリットを説明してくれない
- 1～2件しか内見させてくれない
- 電話やメールの連絡が遅い
- 強引に申し込みさせようとする
- アポイント時間通りに行っても1時間以上待たされる
不動産業者の良し悪しの見極め方
上記のことから同じ不動産業者でも人によって変わってくることもございます。その中でも良い不動産業者の見分け方としては下記の通りです。
少しでも気になることがあったら途中でも退店してしまいましょう。どうせ一生会うことはありません。
①来店予約した際の対応
②少し厳しめの条件を言ってみる
③宅建業者免許証の番号
④店内がキレイかどうか
⑤営業マンの接客態度
まとめ
そんなに頻繁に行うことが無い家探し。
購入者は知識が浅いですが、業者は毎日のように立ち会うため色んなことを知っています。ですので騙そうと思えばいくらでも騙せるし、数字のためなら何でもする人もたくさんいる業界です。
今の時代であれば対面も気になる人も多いと思いますので、LINEでほとんどのことが済ませる「イエプラ」を利用して自分にあったいい物件に出会いましょう！
私はSUUMOで物件を探して、「イエプラ」に「レインズ」で物件が空いているかを検索してもらい空いていたら内見を行う、の繰り返しでいい物件に出会えました。
家が決まった後の引っ越し業社の選び方は下記の記事で紹介させていただいておりますので合わせてご確認下さい。
